Compravendita in caso di successione

Il tema delle eredità immobiliari è da sempre attuale. Chiunque riceva in eredità una proprietà si trova con un bene che - oltre a un valore intrinseco - porta con sé una serie di problematiche, responsabilità e scelte da prendere.

Ogni compravendita è un caso a sé, un unicum, ma quelle derivanti da successioni presentano sfide particolari

Il nuovo proprietario, pur agendo in completa buonafede, si trova in una sorta di "nebbia": spesso non ha una conoscenza approfondita dell'immobile che ha ricevuto, ignora lo storico della proprietà, i lavori eseguiti, la situazione catastale e, non di rado, non possiede nemmeno la documentazione necessaria, magari smarrita nel tempo.

In questo scenario, muoversi con chiarezza e professionalità è fondamentale.

Ogni agenzia ha la sua “firma” e si muove in maniera autonoma, con le proprie strategie. 

Noi di Sotto Casa preferiamo affrontare la gestione di queste delicate compravendite mettendo sempre al primo posto la tutela del cliente.

La conformità catastale e urbanistica e l'assenza di abusi edilizi sono i pilastri di una compravendita serena. Ecco perché poniamo la massima attenzione nel verificare ogni aspetto in fase di valutazione. La chiarezza e la buonafede del venditore sono alleati preziosi: nascondere situazioni di potenziale illiceità può compromettere seriamente la trattativa quando queste emergono (e state certi che emergono, grazie ai nostri controlli scrupolosi!).

Un esempio recente? Una trattativa ben avviata, con una proposta d'acquisto sul tavolo e la previsione di una sanatoria per piccole difformità emerse dagli atti. Tutto sembrava procedere per il meglio, finché il nostro tecnico, durante i rilievi metrici, ha scoperto che tutte le finestre sforavano, seppur di poco, le tolleranze consentite. Inoltre, era presente una porzione di tettoia abusiva, non documentata. Risultato: la vendita è slittata, perché è stato necessario sanare ogni imperfezione prima di poter procedere. La nostra attenzione ai dettagli mira proprio a prevenire questi intoppi, evitando rallentamenti e frizioni tra venditore e acquirente PRIMA che la casa sia formalmente venduta.

Per navigare queste acque talvolta burrascose, adottiamo un approccio meticoloso e trasparente:

1. Verifica della titolarità e presenza di coeredi: Il primo passo è accertare come l'immobile sia pervenuto all'attuale proprietario e se esistano altri eredi. Questo è cruciale per definire correttamente le quote di proprietà ed evitare future contestazioni.

2. Accesso agli atti e controllo della conformità: Come per ogni immobile che trattiamo, procediamo con un rigoroso accesso agli atti per verificare la conformità catastale e urbanistica. Questo ci permette di identificare eventuali discrepanze tra lo stato di fatto dell'immobile e quanto risulta dai documenti ufficiali.  

3. Verifica tecnica e rilievi metrici: A volte, la sola documentazione non basta. Per questo, ci avvaliamo di tecnici specializzati che effettuano un sopralluogo per misurare fisicamente l'immobile e confrontare i rilievi con le planimetrie depositate. Solo così possiamo avere la certezza assoluta della regolarità dell'immobile o individuare eventuali difformità da sanare.

4. Valutazione immobiliare e posizionamento sul mercato: Una volta chiarita la situazione urbanistica e catastale, procediamo con una stima accurata del valore dell'immobile, considerando la sua rivendibilità e il suo posizionamento attuale sul mercato.  

5. Gestione dell'accettazione tacita di Eredità: Un aspetto spesso trascurato o confuso con la dichiarazione di successione è l'accettazione tacita di eredità. Si tratta di un adempimento obbligatorio in caso di vendita di un immobile ereditato, necessario per tutelare l'acquirente e l'eventuale banca mutuante dal rischio di "erede apparente". Il notaio è tenuto a trascriverla, garantendo la continuità delle trascrizioni e la validità dell'acquisto. Questo passaggio comporta dei costi specifici (imposta ipotecaria, imposta di bollo, tassa ipotecaria) oltre all'onorario del notaio.
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E cosa succede quando la documentazione è carente o addirittura assente, come nel caso di edifici storici o rustici da ristrutturare completamente? La sfida si fa più ardua, ma non impossibile. Attraverso la collaborazione con i nostri partner notarili, ci adoperiamo per ricostruire il quadro documentale. Laddove persistano delle lacune, un tecnico può redigere una "relazione filologica", un elaborato che cerca di riconciliare i rilievi fisici con la (poca) documentazione esistente. Questa relazione può diventare la base per procedere, anche in assenza di riscontri negli archivi ufficiali (sì, a volte di certi edifici non esiste traccia nemmeno negli archivi comunali!).

In Sotto Casa siamo convinti che non esista nulla di invendibile; al limite, ci possono essere abusi da sanare o, in casi estremi, da demolire.

Gestire una compravendita derivante da un'eredità richiede competenza, attenzione e una profonda conoscenza del mercato e delle normative. Se ti trovi in questa situazione, vieni a trovarci. Ti accompagneremo in ogni fase del processo, dalla verifica iniziale alla definizione del prezzo, fino al rogito notarile, garantendoti trasparenza, serenità e la massima professionalità.