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Ammettiamolo: quando un vicino inizia i lavori di ristrutturazione, la nostra prima reazione è un misto di pazienza zen e puro terrore. Il rumore del martello, la polvere che si insinua ovunque, le chiacchiere degli operai... fa tutto parte del "pacchetto" della vita in condominio. Ma cosa succede se i lavori del vicino superano il limite e causano danni reali al nostro appartamento? Una crepa sul muro, un'infiltrazione d'acqua o una piastrella rotta? In questi casi, la pazienza finisce e sorge spontanea una domanda: chi paga? E, soprattutto, cosa fare se siamo noi a ristrutturare?
La risposta, in genere, è semplice: "chi rompe, paga". Ma la situazione può diventare più complessa, perché entrano in gioco diverse figure e diverse responsabilità.
Chi ha la responsabilità (e come proteggersi)
La responsabilità finale ricade quasi sempre su chi commissiona i lavori, ovvero il committente. Il committente ha il dovere di vigilare affinché tutto si svolga a regola d'arte. Tuttavia, in caso di danno, la responsabilità è spesso "in solido" con altre due figure:
L'impresa esecutrice: L'azienda che svolge materialmente i lavori. La sua responsabilità scatta in caso di negligenza o imperizia. Il direttore dei lavori: Il professionista che supervisiona il cantiere. La sua responsabilità si configura in caso di mancata vigilanza o errori di progettazione.
Questo principio di "responsabilità in solido" è un vantaggio per chi subisce il danno, perché può chiedere il risarcimento a tutti i soggetti coinvolti.
Per evitare problemi e tutelare entrambe le parti (chi ristruttura e chi abita nel condominio), la chiave è la prevenzione e la comunicazione.
Se sei tu a ristrutturare:
1. Scegli bene la squadra: Affidarsi a un'impresa "low-cost" senza le giuste credenziali può essere il primo passo verso il disastro. L'impresa deve avere una solida
2. polizza assicurativa RC Terzi, che coprirà eventuali danni causati ai vicini. Richiedi di vederla prima di firmare il contratto.
3. Parla con i vicini: Un vicino avvisato è un vicino mezzo salvato (dall'esaurimento nervoso). Suona alla porta dei tuoi diretti confinanti, spiega cosa farai e rassicurali. Questo piccolo gesto vale più di mille raccomandate.
4. Informa l'amministratore: È fondamentale inviargli una comunicazione ufficiale con la data di inizio lavori e il nome dell'impresa.
5. Documenta tutto: Tieni traccia di quando e perché i lavori vengono eseguiti. In caso di contestazioni, le tue prove saranno fondamentali.
Se subisci un danno:
1. Documenta tutto: Scatta fotografie e gira video dettagliati del danno. Più prove hai, meglio è. Segna anche data e ora in cui hai notato il problema.
2. Parla (con calma) al vicino: La via diplomatica è sempre la prima da tentare. Spesso, un accordo amichevole risolve il problema rapidamente.
3. Chiedi l'intervento di un tecnico: Se il danno è serio, una perizia tecnica è fondamentale per quantificare i danni e avere una base solida per le tue richieste. Il proprietario danneggiato deve riuscire a provare il nesso di causalità tra i danni subiti e i lavori eseguiti.
4. Informa l'amministratore: Avvisalo subito di quanto accaduto. Potrebbe mediare tra le parti e verificare se la polizza condominiale copre questo tipo di incidenti.
Ricorda che, per ottenere un risarcimento, il proprietario danneggiato ha l'onere di provare il fatto illecito, la colpevolezza (dolo o colpa), il danno ingiusto e, soprattutto, il nesso di causalità tra i lavori e il danno subito.
Solo un'analisi tecnica (Consulenza Tecnica d'Ufficio) può accertare l'effettiva esistenza dei danni e la loro origine. Come ha stabilito il Tribunale di Roma in una recente sentenza, in mancanza di prove chiare, le richieste di risarcimento possono essere respinte.
Vivere in condominio è un'arte fatta di equilibrio e buon senso. Conoscere le regole e le responsabilità aiuta a viverla meglio, anche quando il vicino decide di rifarsi il bagno.
